Lernerfolgskontrolle Rechtsprechung aktuell: Neue Entwicklungen im Miet- und WEG- Recht - Selbststudium 2026 - 5 Stunden

Veranstalter: Hanse Seminare

FAO Stunden: 5

Fragen zur Entscheidung 1 (BGH, 28.01.2026 - VIII ZR 228/23)

Welche Kernaussage trifft der BGH zur Reichweite des »berechtigten Interesses« i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB bei Untervermietung?

Ein berechtigtes Interesse liegt immer vor, sobald der Mieter nach Vertragsschluss finanzielle Entlastung anstrebt - unabhängig von der konkreten Miethöhe der Untermiete.

Ein berechtigtes Interesse fehlt bereits »von vornherein«, wenn der Zweck der Untervermietung in einer über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung liegt.

Ein berechtigtes Interesse kann nur bei existenzieller wirtschaftlicher Notlage des Mieters angenommen werden.

Wie behandelt der BGH den vom Berufungsgericht herangezogenen Gesichtspunkt einer erforderlichen »Partizipation« des Vermieters an den Untermiet-Erträgen (gedanklich in Richtung § 553 Abs. 2 BGB)?

Der Gesichtspunkt ist für die Entscheidung nicht tragend; eine gesetzliche Stütze für ein allgemeines »Partizipationserfordernis« fehlt, und es kommt bereits deshalb nicht darauf an.

Der BGH bestätigt ein Partizipationserfordernis als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 553 Abs. 1 BGB.

Der BGH leitet das Partizipationserfordernis unmittelbar aus § 556d ff. BGB (Mietpreisbremse) ab.

Welche Konsequenz zieht der BGH für die Begründetheit der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zusammenspiel mit § 242 BGB (Rechtsmissbrauchseinwand)?

Die Kündigung ist stets rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter auf ein Erlaubnisersuchen zunächst nicht reagiert hat.

Die Berufung des Vermieters auf fehlende Erlaubnis ist nicht nach § 242 BGB gesperrt, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB (hier: wegen gewinnbringender Untervermietung) nicht zustand; dann kann die unerlaubte Gebrauchsüberlassung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen.

§ 242 BGB sperrt die Kündigung immer dann, wenn der Mieter subjektiv meinte, zur Untervermietung berechtigt zu sein.

Fragen zur Entscheidung 2 (BGH Urt. v. 6.8.2025 – VIII ZR 250/23)

Welchen dogmatischen Ausgangspunkt betont der BGH für die Räum- und Streupflicht im Mietverhältnis, wenn der Vermieter Wohnungseigentümer (WEG-Mitglied) ist?

Maßgeblich ist primär die dingliche Stellung als (Mit-)Eigentümer; mietvertragliche Pflichten treten dahinter zurück.

Die Pflicht liegt ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft; der einzelne Vermieter haftet nur anteilig nach Miteigentumsquote.

Entscheidend ist die Stellung als Partei des Mietvertrags; die mietvertragliche Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) begründet die Pflicht unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Welche Aussage trifft der BGH zur Auslegung der mietvertraglichen Klausel, die einerseits Winterdienstpflichten des Mieters nennt, andererseits aber eine »anderweitige Vornahme« und Betriebskostenumlage anspricht?

Die Klausel ist als eindeutige (auch im Individualfall wirksame) Haftungsfreizeichnung des Vermieters zu verstehen, sobald ein Dienstleister beauftragt ist.

Die Klausel führt zwingend dazu, dass der Mieter rechtlich verpflichtet bleibt, auch wenn tatsächlich ein Dienstleister räumt; der Vermieter ist stets entlastet.

Die Klausel lässt nicht mit der gebotenen Deutlichkeit erkennen, dass die Räum- und Streupflicht endgültig auf den Mieter übergehen und der Vermieter vollständig entbunden sein soll; erst recht folgt daraus nicht, dass der Mieter auf Ansprüche gegen Dritte verwiesen wird.

Welche Aussage trifft der BGH zur »Willens«-Komponente des § 278 Satz 1 BGB (Erfüllungsgehilfe), wenn der Winterdienst durch die WEG beauftragt wurde?

Der erforderliche Wille des Vermieters fehlt stets, wenn die Beauftragung durch die WEG erfolgt; § 278 ist dann ausgeschlossen.

Der Wille des Vermieters ist hier zu bejahen, weil er als WEG-Mitglied die Durchführung mitträgt und die Kosten gegenüber dem Mieter über die Betriebskostenabrechnung umlegt; damit wird der Dienstleister auch zur Erfüllung seiner mietvertraglichen Schutzpflichten tätig.

Der Wille ist nur bei einem unmittelbaren Vertrag zwischen Vermieter und Dienstleister gegeben; Umlage über Betriebskosten ist rechtlich irrelevant.

Fragen zur Entscheidung 3 (BGH, Urt. v. 6.8.2025 – VIII ZR 161/24)

Welcher intertemporale Grundsatz ist nach dem BGH für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung maßgeblich, wenn zwischen Erwerb/Umwandlung und Kündigung Gesetzesänderungen liegen?

Maßgeblich ist stets das Recht zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung.

Maßgeblich ist das Recht zum Zeitpunkt der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Maßgeblich ist grundsätzlich das im Zeitpunkt der Kündigungserklärung geltende Recht.

Wie legt der BGH den Begriff »Personengesellschaft« in § 577a Abs. 1a BGB aus?

Einschränkend: Personenhandelsgesellschaften (insb. KG/GmbH & Co. KG) sind nicht erfasst; der Begriff ist im Lichte von Entstehungsgeschichte/Sinn und Zweck auf GbR und Erwerbermehrheiten zugeschnitten.

Weit: Erfasst sind alle Personengesellschaften einschließlich Personenhandelsgesellschaften wie OHG/KG und damit auch die GmbH & Co. KG.

Eng: Erfasst sind ausschließlich Kapitalgesellschaften, weil nur diese ein erhöhtes Verdrängungsrisiko begründen.

Fragen zur Entscheidung 4 (BGH, Urt. v. 14.5.2025 – VIII ZR 256/23)

Welche Kernaussage trifft der BGH zum Anwendungsbereich des § 569 Abs. 2a BGB bei einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft?

§ 569 Abs. 2a BGB erfasst Bankbürgschaften stets, weil § 551 BGB alle Sicherheiten zulässt.

§ 569 Abs. 2a BGB erfasst Bankbürgschaften nicht; der Tatbestand ist auf Geldleistungen (Barkaution/Geldsumme) zugeschnitten.

Bankbürgschaften werden nur dann erfasst, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als ‚Kaution' bezeichnet sind.

Womit begründet der BGH (u.a.) bereits auf Wortlautebene die Nichtanwendbarkeit des § 569 Abs. 2a BGB auf die Bankbürgschaft?

Der Normtext verlangt Verzug »in Höhe eines Betrages«, der der zweifachen Monatsmiete entspricht; das passt nur zu teilbaren Geldleistungen.

Der Wortlaut enthalte ausdrücklich den Begriff ‚Barkaution'.

Der Verweis auf § 551 BGB sei nur deklaratorisch und deshalb unbeachtlich.

Welche Schutzüberlegung spricht nach dem BGH dagegen, § 569 Abs. 2a BGB auf Bankbürgschaften zu erstrecken?

Vermieter hätten bei Bankbürgschaften keinerlei Durchsetzungsmöglichkeiten.

Bankbürgschaften sind als Mietsicherheit im Wohnraummietrecht generell unzulässig.

Bei Bankbürgschaften ist der Vermieter bereits durch ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) geschützt, weil er die Übergabe bis zur vollständigen Stellung der Bürgschaft verweigern kann.

Fragen zur Entscheidung 5 (BGH, Versäumnisurteil v. 26.3.2025 – VIII ZR 283/23)

Wann darf der Vermieter nach Auffassung des BGH eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF iVm § 555b Nr. 1 BGB verlangen?

Erst wenn nach 4–5 Jahren tatsächlicher Verbrauchsdaten eine Einsparung empirisch feststeht.

Erst wenn der Mieter die Modernisierung ausdrücklich anerkannt hat.

Bereits wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung (ex ante) nach Abschluss der Arbeiten eine durch die bauliche Veränderung verursachte messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.

Wie verteilt der BGH die Darlegungs- und Beweislast im Rückforderungsprozess (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) über Modernisierungsmieterhöhungsbeträge?

Der Vermieter trägt die volle Beweislast für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung.

Der Mieter (als Anspruchsteller aus § 812 BGB) trägt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlen des Rechtsgrundes; der Vermieter trifft nur eine sekundäre Darlegungslast.

Es gilt stets Beweislastumkehr zugunsten des Mieters.

Fragen zur Entscheidung 6 (OLG Frankfurt a. M., Urt. v. 21.2.2025 – 2 U 35/24)

Wie qualifiziert das OLG das Vertragsverhältnis?

Als Wohnraummiete nach § 535 BGB.

Als gemischter Vertrag eigener Art.

Als Pachtvertrag, weil die Gebrauchsüberlassung die Fruchtziehung (Erträge aus Hotelbetrieb) ermöglichen soll und dies Vertragszweck ist.

Warum liegt nach Ansicht des OLG kein Kündigungsgrund nach §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 2. Alt. BGB (»unbefugte Überlassung an Dritte«) vor?

Weil Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel keinen Austausch des Vertragspartners darstellen und deshalb keine Gebrauchsüberlassung an »Dritte« i.S.d. § 540/§ 543 ist.

Weil § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Pachtrecht nie anwendbar ist.

Weil die Kläger die Unterverpachtung ausdrücklich genehmigt hatten.