Umbau und Sanierung von Bestandsimmobilien - Planung - Vergütung - Risikoverteilung

Bauen im Bestand unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von Neubauten auf der grünen Wiese. Der Bestand ist - vergleichbar dem Baugrund - die große Unbekannte, die vorlaufend zwar bestmöglich aufgeklärt, aber nur selten vollständig erfasst werden kann. Überraschungen nach Ausführungsbeginn sind daher an der Tagesordnung. Architekten und Ingenieure sehen sich gerade in den frühen Planungsphasen anspruchsvollen Beratungs- und Aufklärungspflichten ausgesetzt, müssen ihre Planung in den nicht zu verändernden Bestand als vorgegebenes System einpassen und während der Realisierung auf Bestandsrisiken planerisch, aber auch im eigenen Honorarmanagement reagieren. Ausführende Unternehmen haben erhöhte Untersuchungs- und Hinweispflichten zu beachten und müssen oftmals mit Gebäudeschad­stoffen umgehen. Auftraggeber haben alle diese besonderen Risiken bei der Projektstrukturierung und der Vertragsgestaltung ebenso zu beachten wie urheberrechtliche Abwehransprüche des ursprünglichen Architekten und weitere sanierungsspezifische Projektrisiken.

Themen

Einführung und Begriffsklärung - Was ist Sanierung?

Besonderheiten des Architekten- und Ingenieurvertrags

• Bestandserkundung vs. Bedarfsermittlung - die optimale Reihenfolge
• Festlegung der Leistungsziele: bestandsspezifische Anforderungen an Qualitäts-, Quantitäts-, Kosten- und Terminvorgaben
• Festlegung des Leistungsumfangs: bestandsspezifische Grund- und Besondere Leistungen der Leistungsbilder Objektplanung Gebäude und Innenräume sowie Fach­planung Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung
• Festlegung des Honorars: mitzuverarbeitende Bausubstanz und Umbauzuschlag
• Honorarmanagement in der Planungs- und Ausführungsphase
• Besondere Beratungs- und Aufklärungspflichten, insbeson­dere zum Leistungs- und Untersuchungsbedarf
• Wirtschaftlichkeit der Planung und Besonderheiten der Kosten­ermittlung und -verfolgung
• Anforderungen an die Objektüberwachung
• Bestandsspezifische Haftungsrisiken

Besonderheiten des Ausführungsvertrags

• Bestandsspezifische Normen in BGB, VOB/A und VOB/B
• Bedeutung der ATV DIN 18459
• Risikobehandlung und -verteilung
• Auslegung der funktionalen oder detaillierten Leistungs­beschreibung
• Inhalts- und Zeitnachträge bei Verwirklichung typischer Bestandsrisiken
• Umgang mit Gebäudeschadstoffen
• Bestandsspezifische Haftungsrisiken
• Besonderheiten des Bauträgervertrags bei der Bestandssanierung

Urheberrecht als unterschätztes Projektrisiko

• Voraussetzungen und Dauer des Urheberrechtsschutzes
• Abwehrrechte des Urhebers
• Vertraglich eingeräumte Änderungsrechte
• Konsequenzen für das Projektmanagement