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Lernerfolgskontrolle Update im Miet- und WEG-Recht 2026 - Selbststudium nach § 15 IV FAO (5 Std.)

Veranstalter: FachanwaltsCampus

FAO Stunden: 5

BGH – Betriebskosten und Wirtschaftlichkeitsgebot

Findet der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch dann Anwendung, wenn der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet?

Nein, der Einwendungsausschluss erfasst nur formelle und rechnerische Fehler der Abrechnung; materiell-rechtliche Einwendungen kann der Mieter zeitlich unbegrenzt erheben.

Ja, die Regelungen über den Einwendungsausschluss finden grundsätzlich auch in diesem Fall Anwendung.

Nein, weil der Mieter die für die Wirtschaftlichkeit maßgeblichen Umstände erst nach Belegeinsicht beurteilen kann und die Frist deshalb erst mit deren Gewährung zu laufen beginnt.

Unter welcher Voraussetzung ist das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) nach Auffassung des Senats verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keine Vergleichsangebote eingeholt hat?

Entscheidend ist zunächst, dass der Vermieter die Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und das Einholen von Vergleichsangeboten deshalb zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.

Das Gebot ist bereits durch das Unterlassen der Vergleichsangebote verletzt; auf die Höhe der vereinbarten Preise kommt es dann nicht mehr an.

Das Gebot ist verletzt, sobald der Auftragswert eine Bagatellgrenze überschreitet und der Vermieter nur ein einziges Angebot eingeholt hat.

Wie verteilt der Senat die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, wenn der Vermieter ein umfangreiches Gesamtpaket an Dienstleistungen (technisches Gebäudemanagement) beauftragt hat?

Die Beweislast trifft den Vermieter, weil allein er die Kalkulationsgrundlagen und die internen Details der Beauftragung kennt.

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bereits dann, wenn er rügt, es seien keine Vergleichsangebote eingeholt worden.

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast; eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters greift auch bei einem umfangreichen Gesamtpaket grundsätzlich nicht ein.

Nach welchem Zeitpunkt beurteilt sich, ob die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Umlage einer in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Position vorliegen?

Nach dem Zeitpunkt der Erstellung und Übersendung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter.

In den Grenzen des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung.

Nach dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums; spätere Änderungen der Sach- oder Rechtslage bleiben außer Betracht.

BGH – Eigenbedarfskündigung und Härteeinwand

Worin liegt der Rechtsfehler, den der Senat der Entscheidung des Berufungsgerichts zur Härteregelung der §§ 574 ff. BGB anlastet?

Das Berufungsgericht habe die Eigenbedarfskündigung zu Unrecht bereits als formell unwirksam angesehen.

Das Berufungsgericht habe die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters vollständig unterlassen.

Das Berufungsgericht habe den angebotenen Sachverständigenbeweis zu den gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs nicht erhoben und dadurch den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt.

Welche gesundheitsbezogenen Umstände können nach der Rechtsprechung des Senats einen Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen?

Ausschließlich Erkrankungen, die einen Umzug des Mieters schlechthin nicht zulassen.

Auch Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen sowie allein die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation im Falle eines Wohnungswechsels.

Ausschließlich Umstände in der Person des Mieters selbst; gesundheitliche Härtegründe von Haushaltsangehörigen bleiben außer Betracht.

Wann darf der Tatrichter von der Einholung eines Sachverständigengutachtens absehen, obwohl der Mieter eine Selbsttötungsgefahr geltend macht?

Wenn die vorgebrachten Selbsttötungsgedanken sich nach den gesamten Umständen als nur vorgespiegelt darstellen oder die Gefahr so vage im Raum steht, dass von einer Verwirklichung nicht ernsthaft ausgegangen werden kann.

Wenn die vorgelegten ärztlichen Stellungnahmen von einem behandelnden Arzt und nicht von einem Facharzt für Psychiatrie stammen.

Wenn der Vermieter seinerseits ein hohes Lebensalter erreicht hat und deshalb ein besonders gewichtiges Interesse am Einzug in die Wohnung geltend machen kann.

BGH – Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wie weit reicht die richterliche Kontrolle eines Beschlusses, mit dem die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Kostenverteilungsschlüssel ändern?

Die Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt; entscheidend ist, ob der gewählte Maßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Die Kontrolle beschränkt sich auf eine Willkürprüfung; an dem Begriff der Willkürkontrolle hält der Senat ausdrücklich fest.

Eine inhaltliche Kontrolle findet wegen des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt nicht statt.

Wie beurteilt der Senat den Wechsel auf das Objektprinzip, wenn in einer Anlage mit unterschiedlich großen Einheiten bislang nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt wurde und die Kosten einer Heizungserneuerung anstehen?

Der Wechsel ist stets zulässig, weil das Objektprinzip ein anerkannter Verteilungsmaßstab ist und die Verwaltung vereinfacht.

Der Beschluss ist nichtig, weil die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nicht erfasst.

Der Wechsel widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, weil mit der Größe der Einheit typischerweise der Umfang des erhaltungsbedürftigen Gemeinschaftseigentums und der Wertzuwachs steigen.

Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 gibt die damalige Rechtslage wieder, wonach ein vereinbarter Kostenschlüssel nur einstimmig geändert werden konnte. Ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG in der geltenden Fassung anwendbar?

Nein, denn die Wiedergabe der Allstimmigkeit schreibt einen abweichenden Willen der Wohnungseigentümer im Sinne des § 47 WEG fest.

Ja, denn die bloße Wiedergabe des damals geltenden Rechts ist im Zweifel als dynamische Verweisung auf das jeweils aktuell geltende Recht zu verstehen.

Nur dann, wenn die Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsordnung nach Inkrafttreten des WEMoG einstimmig bestätigt haben.

BGH – Erhaltungslast und Beschlusskompetenz bei Balkonen

Welche Folge hat eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung der Balkone auf die jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen wird, für die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer?

Die Gemeinschaft verliert die Beschlusskompetenz; über das »Ob« und das »Wie« der Erhaltungsmaßnahme entscheidet allein der belastete Wohnungseigentümer.

Die Beschlusskompetenz bleibt nur erhalten, wenn die Teilungserklärung sie ausdrücklich vorbehält.

Die Vereinbarung ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen an diesen Gebäudeteilen.

Wie sind die Kosten zu tragen, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast selbst tätig wird?

Es verbleibt bei der zugleich vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungseigentümer.

Die Kosten sind nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, weil die Gemeinschaft die Maßnahme veranlasst hat.

Die Gemeinschaft muss die Kosten endgültig tragen und kann sie nur im Wege des Schadensersatzes zurückverlangen.